Jak wycenić kamienicę przed zakupem — trzy podejścia i jedna liczba

Kamienicy nie wycenia się jak mieszkania. Jej wartość dla inwestora nie wynika ze stanu obecnego, tylko z różnicy między tym, ile jest warta dziś, a ile będą warte lokale po rewitalizacji — pomniejszonej o wszystko, co dzieli te dwa stany.

Podejście rezydualne — jedyne, które odpowiada na pytanie inwestora

Kalkulację prowadzi się od końca:

1. Wartość docelowa. Ile będą warte wszystkie lokale po remoncie, przy realnych cenach transakcyjnych w tej lokalizacji, nie przy oczekiwaniach. Osobno mieszkania, osobno partery usługowe, osobno miejsca postojowe i komórki.

2. Minus koszt remontu. Pełny kosztorys z rezerwą, obejmujący także części wspólne, podwórze i przyłącza.

3. Minus koszty procesu. Projekty, ekspertyzy, uzgodnienia, obsługa, marketing i sprzedaż, koszty utrzymania budynku w trakcie inwestycji.

4. Minus koszt finansowania. Odsetki liczone od realnego harmonogramu wypłat, a nie od całej kwoty na cały okres.

5. Minus marża i rezerwa na ryzyko.

To, co zostaje, jest maksymalną ceną nabycia. Nie ceną, którą trzeba zapłacić — ceną, powyżej której transakcja przestaje mieć sens.

Dlaczego pozostałe podejścia są tylko kontrolą

Podejście porównawcze — zestawienie z cenami transakcyjnymi podobnych budynków. Problem: kamienice są niepowtarzalne, a liczba transakcji w danej lokalizacji niewielka. Przydaje się jako test zdrowego rozsądku.

Podejście dochodowe — wartość wynikająca z możliwych do uzyskania czynszów i stopy kapitalizacji. Sensowne przy budynku pozostawianym na wynajem, o czym piszemy w tekście o najmie długoterminowym w kamienicy.

Do celów bankowych i formalnych i tak potrzebny jest operat rzeczoznawcy — ale operat opisuje wartość rynkową, a nie opłacalność Twojego projektu.

Największe źródło błędu: kosztorys

W rezydualnej kalkulacji wszystko zależy od jednej pozycji, której na etapie zakupu nikt nie zna dokładnie. Trzy zasady ograniczające ryzyko:

Kosztorys z rozbiciem na pozycje, nie stawka za metr. Osobna rezerwa na stropy, instalacje i wilgoć — trzy pozycje, które najczęściej wywracają budżet. Odkrywki przed zakupem, jeśli sprzedający je umożliwi; koszt kilku tysięcy złotych wobec ryzyka liczonego w setkach tysięcy.

Strukturę takiego budżetu opisaliśmy w tekście o koszcie remontu kamienicy.

Czas jako składnik wyceny

Kamienica wiąże kapitał na kwartały, nie tygodnie. Każdy miesiąc to koszt finansowania, koszt utrzymania budynku i ryzyko zmiany rynku. Dlatego w kalkulacji czas jest osobną pozycją, a nie tłem — wracamy do tego w tekście o koszcie kapitału i harmonogramie wypłat.

Test końcowy

Policz projekt w trzech wariantach: bazowym, z kosztem remontu wyższym o jedną piątą oraz z cenami sprzedaży niższymi o jedną dziesiątą i wydłużonym o dwa kwartały harmonogramem. Jeśli wariant trzeci nadal nie przynosi straty, wycena jest bezpieczna.

Podsumowanie

Wartość kamienicy dla inwestora to wartość gotowych lokali minus wszystko, co dzieli od nich stan obecny. Wycena zaczyna się więc od cen transakcyjnych w okolicy i od kosztorysu — a nie od ceny ofertowej budynku.